收益法公式：V=a/r（1－1/(1+r)^n）或者V=a/r（1－(1+r)^－n）
V：房地產(chǎn)價(jià)格
a：房地產(chǎn)年凈收益
r：折現率
n：剩余收益年期
其中折現率是指將未來(lái)有限期預期收益折算成現值的比率。
所以，公式的文字敘述為：房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)年凈收益÷折現率×（1－1÷(1+折現率)的n次方）。
收益法，也稱(chēng)收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值，預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象的價(jià)值的方法。
在中國國內，由于長(cháng)期受計劃經(jīng)濟的影響，社會(huì )上大多數人對資產(chǎn)價(jià)值的認識還停留在企業(yè)賬面上，因而成本法才易于為社會(huì )所接受。由于社會(huì )對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構和評估人員對收益法的應用。
所以目前收益法在國內的應用處在一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈內，使一種本來(lái)最能反映企業(yè)價(jià)值的評估方法無(wú)法得到廣泛的應用，這也反映了國內外評估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的差異。
雖然國內在收益法應用方面存在諸多問(wèn)題，隨著(zhù)國內市場(chǎng)機制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、社會(huì )觀(guān)念的轉變、評估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，收益法將會(huì )為評估人員廣泛應用，從而更好地與國際接軌。
